Jak ovlivnit výnosnost u nemovitostí?
Jak spočítat výnosnost u nemovitostí?
Investování do nemovitostí může být velmi výnosnou záležitostí. Abych Vám ukázal jak jsou, resp. mohou být, namodelujeme si příklad:
- Pořizovací cena nemovitosti: 1 000 000 Kč
- Čistý nájem (po odečtu služeb) 6 000 Kč/měsíčně
- Refinanční sazba 4,0 % p.a.
- Nebereme v úvahu růst cen nemovitostí
- Nebereme v úvahu daně ani neobsazenost
Varianta A)
12 x čistý nájem = 72 000 Kč; při investici 1 000 000 Kč to dělá rovných 7,2 % p.a.
V této variantě použil investor plně svoji hotovost a docílil výnosu 7,2 % ročně.
Varianta B)
V této variantě použije investor jen 50% svého vlastního kapitálu a 50 % si půjčí na hypotéku. Musíme si dát pro výpočet předpoklad, že úroková míra je např. 4,0% p.a. a doba splatnosti je třeba 30 let.
Jak se nám potom změní výnosnost?
Splátka úvěru činí 2 379 Kč plus nějaké to pojištění a poplatky, řekněme ca. 2 550 Kč.
(12 x čistý nájem) – (12 x splátka úvěru) = 41 400 Kč za rok. Při investici 500 000 Kč to dělá již 8,28 % p.a.
Změna způsobu financování nám změnila výnosnost o 1,08 % ročně. Navíc má investor k dispozici volných 500 000 Kč. Koupí-li další takovou nemovitost tak svoji výnosnost ještě zdvojnásobí.
Varianta C)
Investor využije kombinace platby 10% v hotovosti a 90 % hypotéky. Splátka by činila 4 283 Kč měsíčně plus pojištění a poplatky, zaokrouhleno ca. 4 480 Kč. Při investici 100 000 Kč a hypotéce 900 000 Kč by investice přinesla investorovi vynesla již 18,24 % ročně.
Opět změna způsobu financování by investorovi umožnila zvýšit výnosnost o 11,04 % ročně, oproti variantě A. Navíc má investor k dispozici volných 900 000 Kč. Pokud bude mít investor dobrou bonitu možná, že mu banka umožní celý proces 9x zopakovat. Čtenář si pak dokáže sám představit, jak efektivně by investor využil svůj původní kapitál 1 000 000 Kč.
LV
Komentáře
Přehled komentářů
To co zde popisujete, je sice pravda, ale soucasne je to ponekud utopie. V Praze mozna tento model bude fungovat, ale v ostatnich mistech nasi krajiny s tim bude znacna potiz, jelikoz takove najmy jako v Praze jsou kdekoliv jinde zcela nerealne. Mozna tak jeste v Brne, nevim, tam jsem nezil.
Bytecek v revitalizovanem dome na severni morave, v osobnim vlastnictvi, je casto zatizen uverem, takze mesicne za nej platite napr. 5000,- za 3+1. K tomu si uz zadnych 6000,- nepripocitate, budete rad kdyz aspon 3000,-. Z techto zaplatite splatku uveru, dejme tomu 2500 a z jednoho takoveho bytecku vam zbude petistovka, coz jak uznate, na pasivni prijem zrovna nestaci, i kdyby jste tech bytu mel nakrasne 10.
Podivejme se na vynos:
Cisty najem 3000,- x 12 = 36000,- / rok - splatka uveru 30000,- = 6000,- rocniho vynosu. Z investovanych 100.000,- to tedy dela 6%. Je to sice porad lepsi, nez kolik vam da banka nebo i lecktery fond, je to i vice nez je inflace a ano, da se porad hovorit o uspesne investici s dlouhodobym temer fixnim vynosem. O financni svobode tady ale ve fazi splaceni uveru opravdu moc mluvit nejde, na to si pockate onech 30 let, po kterych se ciste vynosy zmeni v pasivni prijmy. Ale je to prijemna penzicka.
Vsem investorum do nemovitosti preju hodne stesti a uspechu, sam uz jsem na tuto cestu vyrazil, i kdyz jde to velmi pomaloucku. Banky ted nejsou zrovna moc hr do rozdavani hypotek.
Komentář k těmto e-stránkám
(Acer66, 22. 12. 2007 21:40)
Trochu se zajímám o totéž, co Vy zde popisujete a mohu k tomu jenom dodat, že máte pravdu. Právě dočítám další z knih od autora Roberta T. Kiyosakiho, kde popisuje téměř totéž. Je mi sice jen 25 let, ale už se snažím co nejrychleji doplnit své finanční vzdělání.
S pozdravem Acer66
Utopie
(Rimrich, 10. 10. 2013 9:46)